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주식매매

기본적분석

기술적분석

기본적분석은 기업의 주가가 기업의 내재가치를 반영하여 결정되며, 장기적으로는 주가와 내재가치가 일치할 것이라는 가정 하에 이루어집니다. 즉, 어느 기업의 주가가 10,000원이고 주당 내재가치가 15,000원이라고 한다면 그 주식은 저평가 되었다고 말하고, 장기적으로 주가는 상승하여 내재가치 15,000원과 일치하게 되는 것입니다. 기업의 내재가치를 평가하기 위해서는 개별 기업의 재무상태, 경영성과, 기술력 등 기업자체의 분석뿐만 아니라, 기업이 속한 산업의 특성, 경쟁요소, 성장성 등에 대한 분석이 선행되어야 합니다. 전자의 경우를 기업분석이라고 하며, 후자의 경우를 산업 분석이라고 합니다. 어떤 기업이 재무적 안정성도 뛰어나고 수익성도 좋지만 속한 산업이 사양산업이라면 성장성이 그다지 좋을 수 없기 때문입니다. 더 나아가 기업의 영업활동에 중요한 영향을 미치는 환율, 이자율, 경제성장율 등 거시경제 환경에 대한 분석도 이루어져야 합니다. 이를 경제분석이라고 합니다. 결론적으로 기본적분석은 기업분석, 산업분석, 경제분석으로 이루어 집니다. 증권회사의 애널리스트는 기업과 산업을 분석하는 전문가들이며, 거시경제 변수를 분석하는 전문가를 이코노미스트라 부릅니다.

기업분석 기업분석은 계량적 요소와 비계량적 요소를 함께 고려하여야 합니다. 계량분석은 양적분석 또는 재무비율 분석이라고도 하며 기업의 재무제표를 통하여 성장성, 수익성, 안정성 등 다양한 지표를 산출하고 분석할 수 있는 방법입니다. 흔히 기업 분석이라고 하면 계량분석을 의미하는 경우가 많습니다.그러나 경영자의 능력, 기술력, 업계의 평판, 종업원의 사기 등은 계량적으로 표현할 수는 없으나 기업의 중요한 경쟁력 요소이므로 기업분석시중요하게 고려되어야 할 사항입니다.

계량분석(양적분석 또는 재무비율분석) 재무비율 분석이란 기업의 대차대조표, 손익계산서 등의 재무제표를 통하여 산출되는 각종 재무비율을 과거의 비율, 산업 평균치, 경쟁회사의 비율 등과 비교함으로써 재무상태와 경영성과를 분석 평가하는 방법입니다. 기업은 자신의 재무상태와 경영실적을 대차대조표와 손익계산서의 형태로 공시하고 있습니다. 대차대조표는 일정시점에서 기업의 재무상태를 나타 냅니다. 자산 부분은 회사 자산의 구성 내역을 나타내고 부채와 자본 부분은 자산을 구성하기 위한 자금조달의 원천을 보여 줍니다. 손익계산서는 일정기간 동안 기업의 경영성과를 나타냅니다. 간단히 말하면 1년 동안 얼마를 벌어서 얼마의 비용을 지출 하고 얼마의 순이익이 났다는 것을 일목요연하게 보여 주는 표입니다. 재무비율은 대차대조표와 손익계산서의 여러 항목들을 조합하여 다양한 비율들을 계산할 수 있는데 크게 분류하면 성장성, 안정성, 수익성, 활동성에 관한 비율로 구분 할 수 있습니다.

성장성 분석 기업의 당해 연도 경영 규모 및 기업활동의 성과가 전년도에 비하여 얼마만큼 증가하였는가를 보여주는 지표입니다. 기업의 가치는 수익성과 성장성에 의해 결정됩니다. 기업의 주가는 미래의 현금흐름을 반영하기 때문에 같은 수익을 내는 기업이라도 향후 성장성이 좋을 것으로 기대되는 기업의 주가가 높게 형성됩니다. 매출액 성장률, 영업이익 성장률, 당기 순이익성장률은 경영실적의 성장성을 나타내는 지표들로 전년도의 손익계산서와 당해연도의 손익계산서를 비교하여 얻을 수 있습니다. 총자산증가율, 자기자본증가율 등도 성장성 지표로 널리 쓰이고 있으나 유상증자나 신규 부채의 조달 등을 통해서 증가하므로 기업의 정상적인 영업활동의 성장성을 보기 위해서는 매출액 또는 순이익의 성장성을 검토하는 것이 보다 유용합니다.

- 총자산 증가율 = (당기말 총자산 - 전기말 총자산) / 전기말 총자산 X 100 기업의 전체적인 성장규모 측정 - 고정자산 증가율 = (당기말 고정자산 - 전기말 고정자산) / 전기말 고정자산 X 100 회사의 성장규모를 판단 - 자기자본 증가율 = (당기말 자기자본 - 전기말 자기자본) / 전기말 자기자본 X 100 증가율이 클수록 내실이 있는 기업이라 할 수 있다. - 영업이익성장률 = (당기 영업이익 - 전기 영업이익) / 전기영업이익 X 100 영업이익은 매출총이익에서 판매비와 관리비를 차감하여 계산하며 기업의 주된 영업활동의 결과로 나타나는 이익의 규모입니다. 매출과 원가구조의 변화 등이 크게 변하지 않는한 안정적으로 영업활동에서 창출한이익의 규모를 나타내므로 가장 중요한 이익지표 중 하나입니다. 매출액은 판매단가 * 판매수량으로 계산됩니다. 매출액 증가의 원인이 판매단가를 인하한 때문이라면 영업이익은 매출액의 성장에 불구하고 감소할 수도 있습니다. 따라서 매출액 증가율과 영업이익 증가율을 비교하여 분석하는 것은 매우 유용합니다. 이 비율도 산업평균 비율, 경쟁사의 비율 등과 비교하여 유용하게 활용할 수 있습니다. - 당기순이익 성장률 = (당기 당기순이익-전기 당기순이익) / 전기 당기순이익 X 100 당기순이익은 세후순이익으로 주주에게 귀속되는 이익입니다. 이는 주가 형성에 가장 직접적인 영향을 미치는 성장성 비율입니다. 매출액과 영업이익이 증가하였다고 하더라도 결과적으로 당기순이익이 증가하지 않았으면 실질적인 성장이 있었다고 판단하기 어렵습니다. 또한 당기순이익이 증가하였다고 하더라도 매출액 또는 영업이익의 증가가 뒷받침되지 못하고 영업외수익 또는 특별이익의 발생에 기인한 것일 경우 내실있는 성장이 있었다고 말할 수 없는 것입니다. 따라서 당기순이익 성장률은 반드시 매출액 성장률, 영업이익 성장률과 함께 고려하여 주의깊게 분석하여야 합니다. 당기순이익 성장률도 산업평균 비율, 경쟁사의 비율 등과 비교하여 유용하게 활용할 수 있습니다. 다만, 당기순이익 성장률 자체만 비교하는 것은 위험할 경우가 많습니다. 예를 들어, 어떤 회사가 제품의 좋은 반응으로 매출이 증가세에 있고 원가절감을 통해 영업이익도 크게 증가하였으나 그 해 예기치 못한 재해로 대규모 특별손실이 발생하여 당기순이익 성장률이 마이너스가 되었습니다. 이 경우 당기순이익 성장률 만을 보고 이 기업을 성장성이 없는 기업으로 평가하는 우를 범해서는 안되겠습니다. - 매출액 증가율 = (당기 매출액 / 전기 매출액 - 1) X 100 = (당기 매출액 - 전기 매출액) / 전기매출액 X 100 매출액이란 기업의 주된 영업활동에서 발생하는 수익을 말하는 것으로 실무에서는 흔히 '외형'이라고 부르 는 경우가 많습니다. 자산과 더불어 회사의 규모를 말할 때 가장 대표적으로 쓰이는 수치입니다. 매출액이 전년도에 비하여 얼마나 증가(감소)하였는가를 계산하여 과거의 매출성장 추세와 비교하거나 경쟁사의 증 가율과 비교하여 보면 유용한 결과를 얻을 수 있습니다. 다만, 성장률이 몇%이상이면 좋은 것인지 절대적인 기준은 없고 과거의 성장률 보다 향상되었다고 해서 반드시 좋은 것은 아니기 때문에 다음의 사항을 추가로 확인해야 합니다. 첫째, 산업전체 매출액 성장률과 비교해야 합니다. 같은 기간 산업전체의 매출액 성장률이 50%였다면 **주식회사의 실적은 부진했던 것으로 판단할 수 있습니다. 시장이 성장한 만큼 회사가 성장하지 못한 것이므로 결국은 시장점유율의 하락을 의미합니다. 반대로 시장의성장율이 20%였다면 A주식회사는 매우 좋은 실적 향상으로 시장점유율이 상승했음을 알 수 있습니다. 둘째, 중요한 경쟁사들의 성장률과 비교하여야 합니다. A라는 중요한 경쟁사의 성장율이 40% 라면 A주식회사의 상대적 시장점유율은 하락한 것입니다. 경영자의 입장에서도 주요 경쟁사의 매출액 성장률을 체크하는 것이 중요하고, 일반 투자자의 입장에서도 경쟁상황의 변화를 체크하기 위해서 매출액 성장률을 비교해 보는 것이 중요합니다. 특별한 사항이 없는 한 기업의 외형적 성장, 즉 매출액의 성장은 영업이익, 순이익의 증가를 가져오는 경우가 대부분이므로 내적성장도 동반하게 됩니다. 그러나 실속 없이 외형만 커지는 경우도 있으므로 매출액 성장률 을 검토할 때는 회사의 외형성장이 실제로 얼만큼의 이익을 창출하였는지 검토하여야 합니다. - 순이익 증가율 = 당기 순이익 / 자기자본 X 100 또는 (당기 순이익 - 전기 순이익) / 전기 순이익 X 100

안정성 분석 일정시점에서 자산, 부채, 자본의 균형 상태를 분석하여 기업의 재무적 안정성을 파악하는 것입니다. 재무적 안정성이란 기업이 이자를 지급할 능력이 있는지, 원금을 상환할 능력이 있는지, 향후 자금조달이 원할할 것인지 등을 말하는 것입니다. 유동비율, 당좌비율, 부채비율, 이자보상배율, 유보율은 기업의 안정성을 분석하는데 중요한 기준입니다.

- 유동비율 = 유동자산 / 유동부채 X 100 유동비율은 기업의 단기적인 상환능력을 측정하기 위한 것입니다. 유동자산을 유동부채로 나누어서 구하는데 1년 이내에 만기가 도래하는 유동부채를 갚기 위해 어느 정도의 유동자산이 확보되어 있는가를 알아보는 의미가 됩니다. 일반적으로 유동비율은 200% 이상이면 양호한 것으로 알려져 있습니다. 그러나 산업의 평균비율 또는 경쟁사의 비율과 비교하여 판단하여야 보다 유익한 결론에 도달할 수 있습니다. 유동비율이 낮다는 것은 단기 지불능력이 낮다는 것을 의미합니다. 이익이 많이 나는 기업도 유동부채의 비중이 높고 대금회수에 문제가 있을 경우 도산하는 경우가 있습니다. 이른바 흑자도산이란 것입니다. 그러나 유동자산은 수익성이 낮은 자산이기 때문에 유동비율이 지나치게 높게 되면 기업의 수익성을 해치게 되므로 높다고 해서 반드시 좋은 것은 아닙니다. 그러므로 산업평균 또는 경쟁사와 비교해서 분석하여야 합니다. - 당좌비율(또는 산성비율) = 당좌자산 / 유동부채 X 100 당좌자산 = 유동자산 - 재고자산 * 유동비율의 보조비율로서 실질적인 단기채무의 상환능력을 측정할 수 있다. - 부채비율 = 부채총계 / 자본총계 X 100 = 타인자본 / 자기자본 X 100 부채비율은 부채총액을 자기자본 총액으로 나누어 구하는데 기업의 장기적 상환능력을 측정하고자 하는 것입니다. 또한 자본규모에 비해 부채비율이 지나치게 높은 기업은 신규 차입이 어려울 것이므로 기업의 추가 자금 조달능력을 평가할 수도 있습니다. 주주의 입장에서는 자금을 차입하여 투자하고 이자율을 상회하는 수익률을 얻을 수 있다면 부채의 사용으로 자기자본 이익률이 확대되는 레버리지효과를 누릴 수 있고, 증자를 통할 경우 있을 수 있는 지분율 감소를 막고 경영권을 유지할 수 있다는 이유로 타인자본을 많이 이용하여 왔습니다. 우리 재벌들의 부채비율이 높았던 것은 그런 이유 때문이었습니다. 부채비율이 높은 기업은 활황기에는 위와 같은 효과를 누릴 수 있지만, IMF 외환위기와 같은 불황기에는 뼈아픈 구조조정으로 대가를 치러야만 했습니다. 적정한 부채의 규모에 대해서 여러 이론과 실무적 의견들이 있으나 지난 IMF 체제에서 정부가 행한 30대 재벌의 구조조정과정에서 정부는 부채비율 200%를 가이드라인으로 정하였습니다. 그러나 산업의 평균비율 또는 경쟁사의 비율과 비교하여 판단하여야 보다 유익한 결론에 도달할 수 있습니다. - 주당 순자산가치 = (자본총계 - 무형고정자산 - 이연자산 + 이연부채 - 사외유출금) /(보퉁주 발행주식수 + 우선주 발행주식수) 만약 회사가 여러 사유로 청산하게 된다면 회사자산을 현금화하여 채권자와 주주에게 반환하게 됩니다. 이때 분배금액은 채권자, 우선주 주주, 보통주 주주 순서로 배분됩니다. 이처럼 회사가 청산되어 회사의 재산을 1주당 얼마씩 분배하느냐 하는 것이 주당 장부가치 또는 주당 순자산가치입니다. - 주당현금흐름 = (당기순이익 + 현금지출이 없는 비용) / 발행주식총수 당기순이익에 감가상각비와 같은 현금지출이 없는 비용을 더하여 이를 발행주식수로 나눈 것으로서 영업활동에 의하여 얻어진 1주당 자금의 양을 말합니다. 기업의 부채상환, 설비의 확장 및 대체를 위한 자금조달능력을 측정하는 지표로 이용됩니다. - 이자보상배율 = 영업이익 / 이자비용 X 100 이자보상배율은 영업이익이 이자비용의 몇 배에 해당하는가를 나타내는 비율로서 기업의 이자지급 능력을 보여줍니다. 영업이익이란 기업의 정상적인 영업활동의 결과로 발생하는 이익 규모입니다. 이자보상배율이 1보다 낮다는 것은 정상적인 영업활동을 통해 이자도 지급할 수 없는 수준이므로 채무구조조정이 필요한 상태입니다. 유동비율과 마찬가지로 이자보상배율은 높을수록 양호한 것이지만 산업평균 또는 경쟁사와 비교를 통해서 더욱 유용한 분석이 이뤄질 수 있습니다. 외환위기 당시 많은 워크아웃 대상 기업들의 채무구조조정이 이루어졌습니다. 이때 출자전환 및 부채탕감의 규모를 산정하기 위한 적정부채규모를 구하기 위해 이자보상배율이 적용되었습니다. 이 때 적정부채의 규모를 영업이익이 이자비용의 1.5배가 되는 수준으로 보고 채무구조조정이 이루어진 사례가 많았습니다. 또한 2차 기업구조조정 당시 퇴출기업을 선정하기 위한 중요한 기준으로 이자보상배율이 적용되었습니다. - 유보율 = (자본잉여금 + 이익잉여금 - 사외유출금) / 자본금 X 100 잉여금을 합한 금액을 납입자본금으로 나눈 비율로서, 기업의 설비확장 또는 재무구조의 안정성을 위해서 어 느 정도의 사내유보가 되어 있는가를 나타내는 지표입니다. 이 비율이 높을수록 불황에 대한 기업의 적응력 이 높다고 볼 수 있고, 또한 무상증자의 가능성을 측정하는 유용한 지표로 이용됩니다.

수익성 분석 기업의 경영정책과 의사결정의 결과로 나타난 경영성과를 나타내는 지표로서 기업이 얼마나 효율적으로 관리되 고 있는가를 나타내는 종합적인 지표입니다. 기업의 수익성이 좋다고 하는 것은 수익의 절대액의 크기도 중요하지만 투하된 자본의 단위당 수익의 크기, 즉 효율성이 높아야 하는 것입니다. 따라서 투자자의 입장에서는 이러한 효율성의 지표가 높은 기업에 투자하는 것이 경제적인 투자가 됩니다. 총자산이익률, 자기자본이익률, 매출액순이익률 등이 대표적으로 사용됩니다.

- 총자산이익률(ROA) = 당기순이익/(기초자산+기말자산)/2 * 100 = 당기순익익/총자산 = 당기순이익/매출액(매출액순이익율) * 매출액/총자산(자산회전율) 총자산이익률은 기업에 투자된 총자본이 얼마나 효율적으로 운용되고 수익창출에 기여하였는가를 측정하기 위한 비율 입니다. 여기서 총자본이란 타인자본(부채)과 자기자본(자본)의 합계를 말하는 것으로 자산과 같은 의미로 쓰입니다. 동일한 순이익을 내기위해 보다 적은 자본이 투자되는 회사가 효율적이며 수익성이 좋은 기업입니다. 이 비율이 높을수록 수익성이 양호하다는 것을 의미하며 자산규모가 다른 기업의 경영성과를 평가하는 유용한 수단입니다. 총자산이익률을 높이기 위해서는 매출액순이익률을 높이든가 자산회전율을 높여야 함을 알 수 있습니다. 매출액순이익률은 수익성을, 자산회전율은 효율성을 나타내는 지표입니다. 자산회전율이란 매출이 이루어진 기간 동안에 투입되어 활용된 자산이 몇 번 회전하였는가를 나타내는 지표입니다. 총자산이익률은 금융권에서 수익성지표로 널리 쓰이고 있습니다. 역시 산업평균 비율 또는 경쟁사의 비율과 비교 분석함으로써 유용한 결론을 도출할 수 있습니다. - 자기자본이익률(ROE) = 당기 순이익 / (평균)자기자본 X 100 = 당기 순이익 / (기초자본+기말자본)/2 X 100 = 당기순이익/매출액(매출액순이익률) * 매출액/총자산(자산회전율) = 총자산/자기자본(자본구조) 자기자본이익률(ROE)은 투자자의 입장에서 가장 중요하게 보아야 할 수익성 비율입니다. 자기자본이익률(ROE)은 기업에 투자된 자기자본이 얼마나 효율적으로 운용되고 있는가를 측정하기 위한 비율로서 주주의 투하자본 단위당의 이익을 나타냅니다. - 매출액 순이익률 = 당기 순이익 / 매출액 X 100 매출액순이익률은 매출액에 대한 당기순이익의 비율로 기업의 전체적인 능률과 수익성을 판단하는 비율입니다. 이는 기업의 판매능력, 생산효율 등을 측정하기위해 매출총이익을 매출액으로 나누어 사용하기도 하며, 영업활동의 수익성을 측정하기 위해 영업이익을 매출액으로 나누어 사용하기도 합니다. 매출액순이익률은 높을수록 양호하지만 절대적인 기준은 없고 역시 산업평균 비율 또는 경쟁사의 비율과 비교 분석함으로써 유용한 결론을 도출할 수 있습니다.

	활동성 분석 기업의 영업활동이 얼마나 활발히 진행되었는지를 파악하고 기업자산의 활용 및 이용정도를 측 정할 수 있는 지표입니다. 손익계산서의 매출액을 대차대조표의 각 계정항목으로 나누어 계산합니다.
	- 총자산 회전율 = 매출액 / 총자산 = 총자산 / 매출액 X 365 → 1회 회전 소요일 분석 계산방법 - 고정자산 회전율 = 매출액 / 고정자산 * 이 비율이 낮다는 것은 과도한 고정자산을 보유하고 있다고 할 수 있습니다. - 재고자산 회전율 = 매출액 / 재고자산

연간 매출액을 평균재고자산으로 나눈 것으로서 재고자산의 회전속도, 즉 재고자산이 당좌자산으로 변화하는 속도를 나타냅니다. 재고자산 보유수준의 과부족을 판단하는 데 가장 적합한 지표로서 일정한 표준비율은 없으나 일반적으로 이 비율이 높을수록 ① 자본수익률이 높아지고, ② 매입채무가 감소되며, ③ 상품의 재고손실을 막을 수 있고, ④ 보험료, 보관료를 절약할 수 있어 기업측에 유리하게 됩니다. 그러나 과대하게 높을 경우는 원재료 및 제품 등의 부족으로 계속적인 생산 및 판매활동에 지장을 초래할 수 도 있습니다.

빅데이타 구성 ( Big Data...)

이제 게시물 만들어 갑니다.

[인생] 펌-아파트 리모델링,재개발,재건축 추진위원장의 비밀

다음 아고라에 올라와 있는 내용인데 제가 짬짬이 보려고 가져왔습니다.

해당 개시자께서 삭제 요청하면 삭제처리하겠습니다.


아파트 리모델링,재개발,재건축 추진위원장의 비밀
리모델링,재개발,재건축의 함정을 모르고
대로변을 지나다 보면 '○○아파트 리모델링 추진결정'...
'○○건설 우선협상시공사 선정' 등의 플랜카드가 여기저기 널려 있습니다.
여기에는 무시무시한 함정이 있읍니다.

재건축,재개발,아파트 리모델링 추진위원회의 비밀
먼저 리모델링의 생리와 리모델링 업자들에 대해 간단히 알려드리겠읍니다.
리모델링업자,재건축업자,재개발업자는 모두 같은 사람들로 지역에 따라 활동하니 같다고 보시면 됩니다.
어느 아파트든 그 아파트에 있는 부동산 중개업자는 아파트가 15년 이상 되면 리모델링 업자를
찿습니다. 리모델링 업자는 재개발 재건축 하면서 온갖비리로 수백어씩 수천억씩 먹는 모습을 보고 같이
수억씩 먹던 건설업하던 업자입니다. 어떻게 돈 먹는지 아는 놈이니 저도 한탕 해먹을려고 여기저기
기웃거립니다. 그러나 노무현 정부에서 20년 이상된 아파트를 재건축하던 법을 이상하게 복잡한 식으로
만들고 40년 정도 돼야 재건축을 할수 있도록 만들자 건설업자들의 반발이 엄청나자 리모델링은 슬쩍 15년
이상만 되면 아무나 할수 있도록 법도 없는 리모델링을 할수있도록 법을 바꿔 버립니다.
그러자 건설업자들은 리모델링이 뭔지도 모르는 주민을 상대로 법도 없는 리모델링을 하면 떼돈 벌것처럼
떠들고 다닙니다. 그러나 리모델링 업자는 건설사를 미리 끼고 합니다. 리모델링업자가 건설사 중 하나를
먼저 만나 지역 사업소 소장과 같이 하기로 하고 여기에 대한 모든 법적 금전적 지원을 받습니다.
선설업자들이 지금까지 재건축,재개발로 다져진 노하우를 법도 없는 리모델링에 적용하니 누워서 떡먹기인
아주쉬운 일이지요.
그리고 그 아파트에 사는 부동산중개업자를 끼고 리모델링 업자와 건설사가 주민들 등쳐먹기위해 만반의
준비가 되었읍니다. 
아파트에 리모델링 업자는 그 아파트가 리모델링 시한인 15년된 아파트에
집을 사서 들어옵니다.
그리고 이사오자 마자 부동산 중개업자와 부동산 중개업자가 아는 몇몇 주민을 포섭해서
리모델링 추진위원회를 발족합니다.그리고 한달만에 추진위원장과 임원을 선출합니다.
추진위원장은 리모델링 업자가 되는게 당연 합니다
건설사가 대주는 리스된 외제차 타고 대형 평형의 집이 자기집이라는 추진위원장을 믿고
연대 보증까지 서는 주민을 속여 자기 뱃속을 채우려는 추진위원들이 됩니다.추진위원장은 대단한 재력가처럼 행세합니다.
그리고 주민들에게 봉사하기위해 리모델링 추진을 한다고 사기치고 다닙니다.
리모델링만 되면 건설사가 수십억씩 준다는 말에 멍청한 추진위원들은 건설사에 연대보증을 섭니다.
바로 건설사가 투입하는 비용이 손해날시에는 모든 비용을 연대보증인에게 받아내야 건설사가
손해를 보지 않기 때문입니다. 이런 안전 장치가 없으면 건설사는 들어오지 않습니다.
수십억씩 건설사로 부터 받을수 있다는 생각에 멍청한 추진위원들은 연대보증을 서고
연대보증이 무섭다는 것을 아는 사람은 연대보증을 안섭니다.연대보증은 우리나라에
주민등록번호만 있으면 죽을때까지 쫓아다니는 사실을 모르는 추진위원들은 건설사로부터
수십억씩 받을 생각에 아무 생각이 없습니다.하다못해 추진위원장의 집 등기부 등본도
떼보지 않습니다.추진위원장은 벌써 전재산 다 빼돌리고 집은 대출을 너무 많이 받아
더이상 대출도 되지 않을 집을 만들지요.
소문나면 안되므로 리모델링 추진위원장과 핵심 간부인 감사 이사 들 몇명이
연대보증을 섭니다.그러나 더 웃기는 것은 추진위원들도 등기부등본 떼보면 엄청나게 많은 주택담보 대출을
받은 자들로 만약 리모델링시 리모델링할 돈도 없는 자들이 설친다는 겁니다.도대체 얼마나 받아 쳐먹을수
있을거라고 생각하는지 궁금합니다.그러나 막상 리모델링 성사가 돼도 돈 안주죠 쫓겨나도 할말 없지요
같이 돈받아 쳐먹은 몇백 때문에 같이 감옥 갈 생각 아니면 몸만 빠져 도망갑니다.
애꾸준 입주민들만 피해보는 겁니다.
그러면 손해 날것이 없는 건설사는 마음 껏 돈을 쓰다가  사업이 안되면 연대보증인들에게
돈달라고 합니다.사업비가 이렇게 들어갔고 너희들이 연대보증 섰으니 돈달라고 하면
추진위원들은 추진위원장을 보고 갚으라고 합니다.
그러나 추진위원장이란 놈은 벌써 전재산 다 빼돌리고 재산 없다고 배째라고 합니다.
추진위원장 집 등기부등본 떼보면 대출을 너무 많이 받아 경매붙여도 받을 돈이 없으니
연대보증을 선 추진위원들에게 돈 갚으라고 경매붙이고 직장에 월급 가압류 들어오고
난리납니다. 꽁돈 수십억 먹을려다 전재산 말아먹는 거지요. 바로 연대보증이 얼마나 무서운지 모르는
한심한 사기꾼들을 또 등쳐먹는 추진위원장입니다.
그러면 추진위원장은 직업도 없으면서 어떻게 먹고 사느냐하면 시공사에서 돈 받고 정비사업자에게서
돈받고 잘먹고 잘 삽니다. 바로 건설사가 무이자 대여금이라고 3억씩 주고 한달에 800만원씩
주지요.정비업체는 1억원을 무이자대여금이라고 추진위원장에게 줍니다.
추진위원회가 리모델링 조합이 설립때까지 한달에 800만원씩 주는데 무슨 걱정이 있읍니까?
이내용이 창립총회 책자에 그대로 있읍니다.바로 변호사법 위반입니다.알선수재
입니다. 건설사로 부터 무이자로 3억 받은 돈은 이자가 제일 쎈 곳에 예금하고 이자만 받아도 한달에
수백만원씩 받을수 있읍니다. 이돈을 추진위원장 맘대로 쓰는데 엄연히 횡령입니다.
건설사 사장은 배임 행위입니다.그리고 분식회계를 일삼는 건설사가 되는 것입니다.
이런 거지같은 분식회계 주식을 돈주고 살려고 하는 한심한 사람들도 있읍니다.
그리고 동대표회의 사람들 과반수 이상을 자기사람으로 만들고
리모델링 추진위원회를 만들어 각각 리모델링 추진위원회 감투를 주고 돈을 줍니다.
이때 부녀회라는 조직도 같이 리모델링 추진위원회에 감투를 주고 돈을 줍니다.
동대표 회장이란 놈은 각종 아파트 공사시 공사금의 약 5% 이상을 먹는 놈들이 이런일을
잘합니다.그리고 부녀회 회장이란 것은 아파트 게시판에 게시물 거는 걸로 업체에서 돈받아 먹고
알뜰시장이라는 걸로 돈받아 먹습니다.이돈은 아파트 관리사무소로 들어가야 하지만 동대표회장이
떼어먹고 부녀회가 떼어먹습니다.부녀회에 알뜰시장도 1년에 수천만원을 아파트 부녀회에 줍니다.
부녀회장 이하 떼돈버는 일이지요.이런 부녀회가 이런일을 잘합니다
고기도 먹어본 놈이 잘 먹는다고 이러니 잘만 하면 1년에 몇천만원씩 먹다가 수십억 먹을 생각을 하지요
추진위원장과 추진위원들과 임원들이 선출되었으니
건설사의 말 잘 듣는 추진위원장은 건설사가 하라는 대로 정비업체를 선정합니다.
건설사가 시키는 대로 정비사업전문 관리업자와 설계사무소를 선정합니다.
법도 없으니 건설사와 짜고 정비업체를 선정하는데 아주 쉽습니다.
정비사업 전문 관리업자는 건설사가 선정할때까지 그 건설사를 대신하여 추진위원장을
돕는 조직입니다. 소위 깍두기라는 서민 등쳐먹는 애들이 같이 들어옵니다.
정비업자는 정비 업체를 선정해줘서 고맙다고 무이자 대여금이라고 1억을 리모델링 추진위원장에게
줍니다. 정비업체에 대여금이라는 명목으로 돈을 빌려사용하고
정비업체는 공사가 이루어지면 철거사업등으로 주민들을 내쫓고 철거사업후 발생한 고철 등 을 팔아 막대한 수입을 챙깁니다
.
그러나 리모델링 정비업자 뒤에 거대한 시공사와의 담합이 있다는 것을 모르고 들어오면
대여금도 리모델링업자에게서 못받습니다.바로 시공사의 코치를 받은 리모델링업자가
계약서에 리모델링이 되면 돈을 주기로 계약을 한다고 합니다.
그러니 안되면 소송걸어보았자 언제 돈을 안준다고 그랬냐? 리모델링 되면 돈 준다고 했지 않았냐?
그러나 결국은 소송에서 지고 정비업자는 추진위원장에게 돈달라고 합니다.
추진위원장 돈없다고 배째라고 하면 연대보증을 선 추진위원들 재산 가압류와
경매 들어옵니다.그리고 조금 있다가 시공사도 또한 소송이 들어 옵니다.
추진위원장은 정비업체에서 1억 받고 시공사에서 3억 받고 한달에 800만원씩 받다가 불리해지면 먹고 튀면 됩니다
추진위원장은 전재산 다 빼돌려 놓은 상태니 계약서에 있는대로 연대보증을 선 추진위원들 재산 가압류와 경매 들어오고 보
증
선 추진위원들 월급 압류합니다.시공사는 손해 날것 없으니 사업이 잘되면 추가분담금으로 엄청난 돈을 긁어 모으고 안되면
멍청한 추진위원들 죽을 때까지 쫓아다니며 악착같이 받아냅니다.
이일을 뒤에서 조종하는 것은 시공사입니다.
정비업체는 외주업체에서 OS요원이라는 외주업체의 아줌마들을 50명 정도 한달 동안 아파트 단지에 풀어 놓습니다.
이 아줌마들은 이런 일만 전문으로 하는 아줌마들입니다.
정비업체는 추진위원장과 짜고 하루에 일당 30여만원을 주고 리모델링 조합 설립 동의서 한장 받을때마다
수만원씩을 더 줍니다 그러면 아줌마들 눈에 불을 키고 온갖 감언 이설로 리모델링만 되면 수억씩 집값 오른다고
리모델링공사비도 없는 리모델링 조합 설립 동의서를 쓰라고 합니다. 심지어 리모델링 동의서를 써주면
성접대도 해준다고 합니다. 돈이 좋은가 봅니다.그러나 이 아줌마들 나중에 찾지도 못합니다.
외주업체에서 아르바이트 하는 사람들이 책임이 없기 때문에 수억씩 안오르고 빚더미에 올라도
책임을 물을 수 없습니다. 바로 아파트 복도에 들어가도 주거침입이라는 대법원 판례도 무시하고
집집마다 돌며 온갖 감언 이설로 집값이 수억씩 오른다고 막무가내로 리모델링 조합 설립 동의서를
써달라고 합니다.그러면 주민들이 리모델링 조합 설립 동의서가 무엇인지도 모르고 씁니다.
리모델링조합설립동의서는 법적으로 자신의 전재산인 아파트의 소유권을 조합에 넘기고 자신은
소유권을 주장할수 없다는
것을 모릅니다. 등쳐먹기 참 쉽죠. 나중에 리모델링되어 비용이 수십억이 돼도 그리고 추가분담금이
수십억씩 돼도 추가분담금을 내지 않으면 그집은 경매에 붙여지는 꼴이 난다는 것을 모릅니다.
바로 보증에 서명하는 것을 모릅니다.
이제는 리모델링 조합 설립 동의서를 받을 만큼 받았으니 시공사로부터 추진위원장은 합법적으로 돈을 받기
위해 리모델링조합 창립총회를 해야합니다.
창립총회에 자신과 같이 해온 건설사를 시공사로 선정 해야 겠지요.
바로 연대보증이 있기 때문에 꼼짝없이 아무리 비싸도 시공사로 선정해야합니다.
다른 건설사로 시공사를 선정 했다가는 무서운 연대보증이 힘을 발휘하지요.
자 창립총회는 해야겠는데 중요한 시공사를 맘대로 하고 싶으니 창립총회 서면결의서를 받는 겁니다.
서면 결의서는 창립총회에 참가 못하나 위임장처럼 자신의 의견을 채택해달라는 겁니다.
이일을 누가 할까요? 바로 외주업체 아줌마들(OS 요원)을 시킵니다.그러면 돈을 받고 싶은 아줌마들 친절히
여기 여기 여기 쓰세요 합니다.그러면 그대로 하지요. 참 쉽죠.
자 창립총회 날짜가 되었읍니다
 좀 아는 사람들이 리모델링 반대추진위원회를 만들어 창립총회날 창립총회를 못하게 깽판 놀까봐
경호업체라는 조직폭력배들을 부릅니다. 주민이라면 누구나 자기의 재산권을 행사할 수 있는데도
불구하고  조직폭력배들을 불러 리모델링 조합 설립 동의서를 낸 사람만 창립총회에 들어갈 수
있읍니다. 그리고 그들만의 창립총회는 번갯불보다도 빠르게 이루어집니다.
이제는 뒤에서 도와주던 건설사가 시공사가 되었으니 3억은 입찰보증금에서 무이자 대여금으로 되고
창립총회에 있는대로 한달에 800만원씩 시공사에서 돈을 받아 쓰면 됩니다.추진위원장은 자기 재산 다
빼돌렸고 직업도 없으니 사업 실패시 몸만 빠져 나가면 되고 사업실패시 연대보증 선 추진위원회 간부들만
죽어나는 겁니다.
사업 성공했더라도 자기들에게 수십억씩 주면 곧 소문나니 추진위원장만 쳐먹고 말고 몇명은 몇천 주고 맙니다.
자 이제 조합만 설립되면 조합부담 사업추진경비 182억 정도를 조합장이라는 사람이 건설사로 부터 대여금으로 받아 씁니다.
무슨 짓을 해도 같이 비리를 저지르는 추진위원들 돈 몇푼 집어주고 해먹기 참 쉽죠.

시공사도 공사에 수주하고 참여할려면 돈이 들어가기 때문에 혹시 모를 사업실패에 대한 담보로
리모델링 추진위의 감사 이사등 핵심 간부들을 연대보증을 세운다고 합니다.
그래야 사업실패시 추진위에서 쓴 돈과 자기들이 들어간 돈을 주민등록번호만 있으면
어디를 가든 끝까지 받아내겠다는 겁니다.
그러나 머리에 든것이 없는 추진위원들은 연대보증을 서고 보증무서운지 아는 사람들은 연대보증
절대 서지 않습니다.그러나 이를 아는 추진위원장은 모든 재산을 빼돌리지요.
자기재산을 가족이름으로 빼돌리고 추진위원장은 시공사로부터 돈을 받아 외제차 굴리며 초호화 생활을 하지요
연대보증을 선 무지한 추진위원들은 추진위원장집 등기부등본도 안 봅니다. 벌써 추진위원장은 주택담보 대출로
더이상 대출도 안되는 집입니다.
입찰 보증금이라는 명목으로 보통 3억 여원의 돈을 주고 창립총회후 무이자 대여금으로
전환된다고 합니다. 그리고 창립총회 책자에 보면 무이자대여금으로 보통 한달에 800만여원의
돈을 받습니다. 아주 시공사의 직원이 된 추진위원장은 주민을 위해 일하지 않습니다.
그리고 주민들의 동의는 아주 무시하고 그들만이 리모델링주택조합 창립
총회를 합니다.그리고 리모델링 주택조합에서는 건설업체에서 대여금이라는 명목으로
돈을 받고 그돈은 리모델링주택조합 임직원 월급도 주고 모든 돈을 지원받습니다.
결국 리모델링 업자,부동산 중개인,정비업체,
그아파트 동대표들,그리고 부녀회들이 건설업체로 부터 돈을 받습니다.
그러면 건설업체는 나중에 리모델링이 끝나면 건설가격을 분담금 증가라는 명목으로 주민들에게 비싸게 요구하고
건설비를 못내는 할아버지,할머니처럼 가난한 사람들은 바로 경매로 넘어가 집을 뺏기게
됩니다.그러나 능력있는 사람이나 젊은 사람은 집을 팔거나 해서 나가겠지요.
그돈이 건설비의 30%라고 합니다.그것을 리모델링업자는 같은 리모델링추진위원들과
나누어 먹고 어떤 경우는 리모델링 업자가 혼자 건설업체에서 다받아먹을 수도 있다고
합니다.추진위원 몇명한테만 몇천만원 주고 추진위원장 몇 백억 먹습니다.감옥갈때는 똑같이 몇년
살다오면 몇백억 생기는데 무슨 걱정이 있읍니까?
자기 재산도 못지키는 사람들은 쫓겨나는 거지요.
시공사는 사업 실패시 비용을 연대보증을 선 리모델링추진위원들에게 받고 다음에 그 아파트가
재건축이되든 재개발이 되든 자기들이 시공사가 되기위해서 쓴 비용이고 자기들이 시공사가 안되면
다른 시공사에게 사업실패시까지 가용한 비용을 요구하고 비용을 주지 않으면 다른 추진위를 만들어
괴롭히면 사업지연으로 이자부담과 비용 부담이 늘어나니 다른 시공사는 그 돈을 준다고 합니다
바로 할아버지 할머니들의 고혈을 먹고사는 사람들입니다.
이것이 리모델링업자와 시공사의 일반적 업무입니다.

재건축 비용이 100%라면 리모델링 비용은 70%라고 합니다
그러나 리모델링이 끝날때는 리모델링 비용과 재건축 비용이 똑같이 나온다고 합니다.
30%의 건설비가 리모델링 업자들에게 돌아가는 거지요.
보통 31평형 아파트의 경우 전용면적 25.70평형이 나오고 주거공용으로 3.16평형이 나오고
현행법상공급면적은 28.86평형이고 기타공용은 2.53평형이라고 할때 종전법 공급면적이 31.38평형이라고 공급됩니다.
이것이 리모델링이 지하2층 까지 주차장 만들고 1층 외벽을 허물고 15층에 1층이 추가되어 16층으로
리모델링이 된다고 할때 41평형 아파트가 되고 전용면적 33.41평형이 나오고 주거공용으로 6.82평형이 나오고
현행법상공급면적은 40.22평형이고 기타공용은 2.60평형이라고 할때 종전법 공급면적이 42.82평형이라고 공급됩니다.
여기에 지하주차장 면적 12.59평형이 나오고 계약면적 55.41평형이 나옵니다.
여기서 건설회사는 평당 280만원이라고 선전합니다.
그러면 주민은 내가 31평형에서 42평형 아파트로 됐으니 11평형에 대한 건설비로 11평형 곱하기 280만원만 내면 된다고 생각
합니다.
그러나 리모델링후 계약면적 55.41평형에 평당 280만원이라는 돈이 들어가는 것을 아는 주민은 거의 없습니다.
여기에 추가 분담금(물가,금리등 인상과 리모델링 업자들에게 줄 돈)이라는 명목으로 이라는 명목으로 건설이 끝나면 평당
380만원 이상을 요구합니다. 
30%의 건설비를 놓고 싸우니 1000세대
아파트만 돼도 400-500억이라는 돈이 왔다갔다하니 목숨을 걸고 하고 선량한 입주민들은 아무것도 모르고
리모델링이 끝나면 막대한 추가분담금을 내라고 하고 건축비를 낼수없고 못내면 경매처분되고 집에서 쫓겨나는 것입니다.
아주 죽는 것입니다.리모델링업자는 불법,탈법을 쓰고 수단과 방법을 안가리고 조직폭력배를
동원하고 짭새도 구워 삶아 같이 합니다. 용역깡패 옆에서 짭새도 같이 주민들 내쫓고 불태워 죽이기도 합니다.
입주민들은 절대 이길수 없습니다.리모델링 업자는 모든 법에 통달하고 모두 알고 있으니
당하는 아파트 주민만 그냥 죽는 겁니다.어차피 부술 집은 집값도 3억이면 3천만원 처준다고 하면서 때려부숩니다.
감정평가사 이용해서 집 매매 다운 계약서 몇장 위조해서 10분의 1가치로 만들고
법원에 공탁걸고 용역깡패와 짭새 시켜서 때려부수고 새아파트는 온갖 건설비가 올라갔다며
추가분담금을 2-3억 이상 올립니다. 이런 건설사가 아래 위 층 소음 걱정하면서 시공 할까요?
어떻게 하면 자제 하나라도 빼서 돈벌 궁리만 합니다. 옆집 간 중간 소음 걱정 절대 안합니다.
대충 공사해야 또 빨리 부숴지는 콘리리트가 돼야 다시 재건축을 할수 있으니 꿩먹고 알먹고 입니다.
추가분담금 2-3억 못내면 그냥 쫓아냅니다.돈낼 능력없는 할아버지 할머니들은 건축비를 못내 집이 경매처분되고
집에서 쫓겨난 할아버지 할머니들은 어떻게 될까요?능력없으면 죽으라는 것입니까?
능력있는 젊은 사람들은 다 이사가고 노인들만 죽는 것입니다.
또 건축비없는 사람들은 바로 리모델링된 집이 경매넘어가고 집에서 쫓겨난다는 겁니다.
그러나 이것을 똑바로 알고 있는 사람은 아무도 없습니다.
아파트 리모델링,재개발,재건축 추진위의 비밀과 해결책
(추진위원회 설립에 동의한 토지등소유자의 3분의 2이상 또는
토지등소유자 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수에게 신고함으로써 해산할 수 있다.’
고 규정하고 있다고 합니다.
바로 재개발,재건축,아파트 리모델링 반대 동의서 과반수를 직접
주민들에게서 받아 시장,군수 등에게 제출하면 됩니다.
더 자세한 사항은

http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?articleId=469715&bbsId=D125
http://bbs1.agora.media.daum.net/gaia/do/debate/read?sortKey=depth&bbsId=D125&searchValue=&searchKey=&articleId=555053&pageIndex=1
여기서 보세요

그리고 아파트 추진위원장 고소 방법은
아래의 판례를 참고하세요
대구지법 2007.7.27. 선고 2007고합240 판결 【특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물)(일부인정된죄명:뇌물수수)·건설산업기본법위반】 항소
[각공2007.9.10.(49),2072] - 앤디 님